文/ 徐 琴
对楼市的几点认知：
1、住房商品化以及房地产业的大发展，极大地提高了人民的居住水平。1997年，中国城镇居民人均住房建筑面积为8.8平方米，2015年已经超过25平方米，预计到2020年将达到35平方米。在武汉、佛山等城市，2015年就已经超过35平方米了。目前国际上住房水平大致情况是：中等收入国家的人均居住面积约为20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家约为31平方米，仅有少数最发达国家在40平方米以上。尽管统计口径上，中国采用建筑面积，有点虚高，但即使折算成净居住面积，中国城市居民的住房条件也已经达到中等收入国家的水平。而中国的城市居民规模已经超过7亿。全世界能够让七亿城镇人口的住房均值达到这个水平的国家，只有中国做到。
2、房地产业的发展极大地拉动了内需，并在一定程度托举了实体经济。内需不旺始终是中国经济的弱点和痛点，早在2000年之前，主要工业品就出现了产能过剩和内需不足的问题，为解决这个问题，国家启动了新农村建设以激活农村市场，但更重要的是，1998年实施的城镇住房商品化，极大激活了城市的房地产市场，并有效拉动了内需；这一时期同时又叠加了旺盛的外需，使实体经济获得了近20年的蜜月期。如今，在外需极度萎缩的时期，更需要内需托举实体经济，目前看来，房地产的正面作用还难以被取代。
因此，房地产对于城市发展以及民生改善，居功至伟。但房地产业与实体经济之间的关系比较复杂，具有拉动和抑制的双向作用，随着其他相关要素和环境的变化，作用性质可能会变化。
3、此番部分城市楼市暴动，根本原因是货币过剩。过量的资金，一方面直接进入商品房市场，造成热点城市供应不足、价格上涨；另一方面，过量的资金只能进入央企，央企到区位优越、品质优良、溢价空间可期的城市大规模攻城略地，造成地价火速飙升，2016年热点城市新推地块，接近100%地王。而这些地块，几乎都被怀揣巨量资金的央企大鳄收入囊中。南京市直到九月份，采用触顶抽签的方式，银城、金地等民企才能够拿地；在此之前，民企地产商几乎在拿地环节就被央企大力度实力碾压，几无幸存者。
4、此次实体经济的低迷不应归罪于楼市暴动。从时间上看，此次实体经济低迷早于楼市暴动，早在三四年前就开始了；从原因上看，一是国际金融危机导致的出口萎缩；二是国内相关经济政策导向不清不楚摇摆不定；三是企业家信心和动力丧失。所以，如果一定要说实体经济低迷和楼市暴动之间的关系，那么，前者是因，这个因，在国家一刀切的去库存政策猛料的催化下，结出楼市暴涨这个果。楼市实际上成为海量资金最安全的蓄水池，并非是抢夺实体经济资金的因。长期看来，稳健的房地产业有利于实体经济发展；而过热的楼市则可能抑制实体经济，持久的单边的楼市过热，对实体经济确有不利。
5、此番楼市暴动，主要集中于一些区位优越、交通便利、城市发展水平高、公共服务质量优、人居环境好的二线城市，所谓“四小龙”。可以说，地方政府负责提升城市品质，资本负责价值发现，爆发力最强的二线城市恰恰是资本所挖掘的价值洼地和品质高地，是市场理性的表现。
6、虽然造成了一定的泡沫，但绝大多数城市的泡沫是适度的，真正房价过高的城市极为有限。房价究竟是高还是低，目前并无科学标准。住房价格的形成机制极为复杂，一与生产成本有关，二与公共服务水平和质量有关，三与市场需求和认可有关。
而最终购房者感到是价格过高还是适中，还与购房者的主观需求和视角有关，这一点往往被很多人疏忽。中国目前大多数的初次置业者，年龄都在30岁以下，25岁的初次置业者也不少；而世界上最发达的国家中，绝大多数的初次置业者年龄接近40岁，甚至高于40岁的也大有人在。所以，中国初入职场的年轻人就要背负起置业的重任，主观上必然感受到价格奇高。并且，中国目前年轻人购房的需求，往往是区位好、品质优、配套齐的新建商品房。事实上，即使在南京，就在一年前，江北新区最好的商品房也仅仅15000元/平方米，甚至更低。而南京市中心地区的老旧小区，60、70平方米的小三房，交通便利配套齐全生活方便，很多房子价格多年未涨。
所以，除了北京、上海和深圳等极少数城市之外，中国绝大多数城市的楼市，实际上，已经形成了品质与价格谱系十分完善的产品供应体系。除了价格奇高、供少数高净值人士购买的高端产品之外，还有不少价格适中的大众化产品。
对近期楼市调控的几点看法：
1、此番楼市暴涨，真正波及到的城市，仅仅不到20个城市。与全国600多个城市总量相比，实际上波及面极小。但造成的社会恐慌极大，很大程度上与媒体炒作有关。管好媒体有助于全社会回归理性。
2、意图将楼市的资金赶进股市，进而带动实体经济的路径不具有可行性。冻结楼市，从楼市挤出的资金，既不可能进入股市，更不可能进入实体经济。去年的人造牛市和股灾记忆犹新，市场应有自己的理性和判断；从楼市中出来的资金，大概率不会进入股市和实体经济，更可能通过各种途径出海，引发更大的货币和经济困境。
3、楼市调控，应该尽可能避免运用反市场规律的行政手段。过于依赖行政手段的调控，偏离了依法治国的理念和方向；并已经极大地透支了政府公信力。去年的牛市和股灾就是典型一例。这种逻辑已经被证明是无效的，过去若干年的行政调控效果已经说明这一点。如今如果又在楼市重演，负面效应将远超经济领域。
4、此番楼市暴动，直接导因一是加杠杆，所以，去杠杆即可，限贷、提高首付比例、提高按揭利率等等都是合理的调控手段，尽可采用。二是海量资金进了央企，央企拿地能力暴涨，所以，如果中央明确央企的业务边界为不得涉足房地产，会更有效也更有利于房地产的稳健前行，例如规定各央企只能将现有的存量土地开发完成，之后完全退出房地产即可。如果这两条做到了，楼市依然火爆，只能说明这是市场理性，是规律使然。所以，楼市虽有泡沫，实际上总体是可控的，不必硬着陆；一定要挤，也是个精巧的技术活，需要如履薄冰精准施策。现在，多城市重启限购，强力地用行政措施压制市场，对房地产业、整个经济的发展乃至整个社会的发展有害无益。
5、此番楼市调控目标，应该是降温去火稳楼市，而不是强行造成房价下跌。楼市降价，三四线城市将更无法去库存；中国城市居民的住房自有率达到了85%，降价就意味着全体居民的资产缩水；降价还有可能引发连锁的经济危机。所以，楼市调控应以降温去火稳房价为目标，任何背离这一目标的措施都不应采用。
6、从长远看，房地产税的出台有一定的必然性。但时间节点的选择很有讲究，需要一系列条件。目前，地方政府与房地产的关系是：地方政府主导城市规划——土地出让——提升城市品质改善公共服务——楼市兴旺——吸引更多开发商拿地——还旧债、再建设、再改善、再卖房、再提升品质和服务，如此循环。所以，兴旺的楼市和土地财政，基本上是地方政府公共服务供给能力的源泉、城市品质提升的前提。必须有比土地财政更好的可持续税源进行替代，才能出台房地产税。
7、尊重市场规律，同时保障人民的基本人权居住权，是政府管理房地产市场和制定住房政策的两条基准。住房首先是一种私人物品，具有一切商品的属性：排他性、市场博弈定价、优质优价、供需协议购买等等。所以，市场主体提供的商品房，应该遵循市场规律。但住房又是一种特殊的消费品，因为涉及到居住权这一基本人权，所以，政府有责任有义务保障公民的居住权。这点毫无疑问。
但需特别注意的是，政府提供公共品和福利保障的边界必须严格界定。其标准一是基本人权层面；二是人类发展的，主要是教育；三是弹性的、视国力和多群体利益均衡点而定的。前二者应该无条件满足，第三种则是多目标选择的结果，不同国家不同阶段可能差异极大。就住房而言，只有弱势群体的住房问题才属于基本人权层面，因此，政府保障的目标应当是：向最弱势的、确无能力支付住房费用的那部分居民提供住房。在技术层面，各国都有具体的执行指标，例如英国政府可以向老年人提供养老院，但前提是，此老人必须没有自己的房产、没有积蓄且退休金确实不足以支付其房租和生活费，才可以住进政府提供的养老院或养老公寓，也就是真正能力不足、入不敷出的人，才有资格。
目前，对城市居民而言，政府的住房保障覆盖面已经不小。未来，是否需要扩大到农业转移人口，确实需要探讨。
但同时需要注意的是，中国现在固然有民生短板保障不足的问题，但民粹式的福利陷阱隐患可能更大。其实底特律案例应该好好研究，美国式的政治正确掩盖了底特律衰败的真相。
总之，让凯撒的归凯撒，让上帝的归上帝。楼市需调控，但应以科学理性的方式，精准调控；应以降温去火稳楼市、赢得可持续发展为目标，而不能搞成调控力度锦标赛。政府要真正摆正与市场的关系，明确自己的职责、权力边界并科学理性地选择施政策略，还有很长的路要走。
作者简介：徐琴，江苏长江产业经济研究院特约研究员，江苏省社会科学院区域现代化研究院副院长、研究员。
对楼市的几点认知：
1、住房商品化以及房地产业的大发展，极大地提高了人民的居住水平。1997年，中国城镇居民人均住房建筑面积为8.8平方米，2015年已经超过25平方米，预计到2020年将达到35平方米。在武汉、佛山等城市，2015年就已经超过35平方米了。目前国际上住房水平大致情况是：中等收入国家的人均居住面积约为20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家约为31平方米，仅有少数最发达国家在40平方米以上。尽管统计口径上，中国采用建筑面积，有点虚高，但即使折算成净居住面积，中国城市居民的住房条件也已经达到中等收入国家的水平。而中国的城市居民规模已经超过7亿。全世界能够让七亿城镇人口的住房均值达到这个水平的国家，只有中国做到。
2、房地产业的发展极大地拉动了内需，并在一定程度托举了实体经济。内需不旺始终是中国经济的弱点和痛点，早在2000年之前，主要工业品就出现了产能过剩和内需不足的问题，为解决这个问题，国家启动了新农村建设以激活农村市场，但更重要的是，1998年实施的城镇住房商品化，极大激活了城市的房地产市场，并有效拉动了内需；这一时期同时又叠加了旺盛的外需，使实体经济获得了近20年的蜜月期。如今，在外需极度萎缩的时期，更需要内需托举实体经济，目前看来，房地产的正面作用还难以被取代。
因此，房地产对于城市发展以及民生改善，居功至伟。但房地产业与实体经济之间的关系比较复杂，具有拉动和抑制的双向作用，随着其他相关要素和环境的变化，作用性质可能会变化。
3、此番部分城市楼市暴动，根本原因是货币过剩。过量的资金，一方面直接进入商品房市场，造成热点城市供应不足、价格上涨；另一方面，过量的资金只能进入央企，央企到区位优越、品质优良、溢价空间可期的城市大规模攻城略地，造成地价火速飙升，2016年热点城市新推地块，接近100%地王。而这些地块，几乎都被怀揣巨量资金的央企大鳄收入囊中。南京市直到九月份，采用触顶抽签的方式，银城、金地等民企才能够拿地；在此之前，民企地产商几乎在拿地环节就被央企大力度实力碾压，几无幸存者。
4、此次实体经济的低迷不应归罪于楼市暴动。从时间上看，此次实体经济低迷早于楼市暴动，早在三四年前就开始了；从原因上看，一是国际金融危机导致的出口萎缩；二是国内相关经济政策导向不清不楚摇摆不定；三是企业家信心和动力丧失。所以，如果一定要说实体经济低迷和楼市暴动之间的关系，那么，前者是因，这个因，在国家一刀切的去库存政策猛料的催化下，结出楼市暴涨这个果。楼市实际上成为海量资金最安全的蓄水池，并非是抢夺实体经济资金的因。长期看来，稳健的房地产业有利于实体经济发展；而过热的楼市则可能抑制实体经济，持久的单边的楼市过热，对实体经济确有不利。
5、此番楼市暴动，主要集中于一些区位优越、交通便利、城市发展水平高、公共服务质量优、人居环境好的二线城市，所谓“四小龙”。可以说，地方政府负责提升城市品质，资本负责价值发现，爆发力最强的二线城市恰恰是资本所挖掘的价值洼地和品质高地，是市场理性的表现。
6、虽然造成了一定的泡沫，但绝大多数城市的泡沫是适度的，真正房价过高的城市极为有限。房价究竟是高还是低，目前并无科学标准。住房价格的形成机制极为复杂，一与生产成本有关，二与公共服务水平和质量有关，三与市场需求和认可有关。
而最终购房者感到是价格过高还是适中，还与购房者的主观需求和视角有关，这一点往往被很多人疏忽。中国目前大多数的初次置业者，年龄都在30岁以下，25岁的初次置业者也不少；而世界上最发达的国家中，绝大多数的初次置业者年龄接近40岁，甚至高于40岁的也大有人在。所以，中国初入职场的年轻人就要背负起置业的重任，主观上必然感受到价格奇高。并且，中国目前年轻人购房的需求，往往是区位好、品质优、配套齐的新建商品房。事实上，即使在南京，就在一年前，江北新区最好的商品房也仅仅15000元/平方米，甚至更低。而南京市中心地区的老旧小区，60、70平方米的小三房，交通便利配套齐全生活方便，很多房子价格多年未涨。
所以，除了北京、上海和深圳等极少数城市之外，中国绝大多数城市的楼市，实际上，已经形成了品质与价格谱系十分完善的产品供应体系。除了价格奇高、供少数高净值人士购买的高端产品之外，还有不少价格适中的大众化产品。
对近期楼市调控的几点看法：
1、此番楼市暴涨，真正波及到的城市，仅仅不到20个城市。与全国600多个城市总量相比，实际上波及面极小。但造成的社会恐慌极大，很大程度上与媒体炒作有关。管好媒体有助于全社会回归理性。
2、意图将楼市的资金赶进股市，进而带动实体经济的路径不具有可行性。冻结楼市，从楼市挤出的资金，既不可能进入股市，更不可能进入实体经济。去年的人造牛市和股灾记忆犹新，市场应有自己的理性和判断；从楼市中出来的资金，大概率不会进入股市和实体经济，更可能通过各种途径出海，引发更大的货币和经济困境。
3、楼市调控，应该尽可能避免运用反市场规律的行政手段。过于依赖行政手段的调控，偏离了依法治国的理念和方向；并已经极大地透支了政府公信力。去年的牛市和股灾就是典型一例。这种逻辑已经被证明是无效的，过去若干年的行政调控效果已经说明这一点。如今如果又在楼市重演，负面效应将远超经济领域。
4、此番楼市暴动，直接导因一是加杠杆，所以，去杠杆即可，限贷、提高首付比例、提高按揭利率等等都是合理的调控手段，尽可采用。二是海量资金进了央企，央企拿地能力暴涨，所以，如果中央明确央企的业务边界为不得涉足房地产，会更有效也更有利于房地产的稳健前行，例如规定各央企只能将现有的存量土地开发完成，之后完全退出房地产即可。如果这两条做到了，楼市依然火爆，只能说明这是市场理性，是规律使然。所以，楼市虽有泡沫，实际上总体是可控的，不必硬着陆；一定要挤，也是个精巧的技术活，需要如履薄冰精准施策。现在，多城市重启限购，强力地用行政措施压制市场，对房地产业、整个经济的发展乃至整个社会的发展有害无益。
5、此番楼市调控目标，应该是降温去火稳楼市，而不是强行造成房价下跌。楼市降价，三四线城市将更无法去库存；中国城市居民的住房自有率达到了85%，降价就意味着全体居民的资产缩水；降价还有可能引发连锁的经济危机。所以，楼市调控应以降温去火稳房价为目标，任何背离这一目标的措施都不应采用。
6、从长远看，房地产税的出台有一定的必然性。但时间节点的选择很有讲究，需要一系列条件。目前，地方政府与房地产的关系是：地方政府主导城市规划——土地出让——提升城市品质改善公共服务——楼市兴旺——吸引更多开发商拿地——还旧债、再建设、再改善、再卖房、再提升品质和服务，如此循环。所以，兴旺的楼市和土地财政，基本上是地方政府公共服务供给能力的源泉、城市品质提升的前提。必须有比土地财政更好的可持续税源进行替代，才能出台房地产税。
7、尊重市场规律，同时保障人民的基本人权居住权，是政府管理房地产市场和制定住房政策的两条基准。住房首先是一种私人物品，具有一切商品的属性：排他性、市场博弈定价、优质优价、供需协议购买等等。所以，市场主体提供的商品房，应该遵循市场规律。但住房又是一种特殊的消费品，因为涉及到居住权这一基本人权，所以，政府有责任有义务保障公民的居住权。这点毫无疑问。
但需特别注意的是，政府提供公共品和福利保障的边界必须严格界定。其标准一是基本人权层面；二是人类发展的，主要是教育；三是弹性的、视国力和多群体利益均衡点而定的。前二者应该无条件满足，第三种则是多目标选择的结果，不同国家不同阶段可能差异极大。就住房而言，只有弱势群体的住房问题才属于基本人权层面，因此，政府保障的目标应当是：向最弱势的、确无能力支付住房费用的那部分居民提供住房。在技术层面，各国都有具体的执行指标，例如英国政府可以向老年人提供养老院，但前提是，此老人必须没有自己的房产、没有积蓄且退休金确实不足以支付其房租和生活费，才可以住进政府提供的养老院或养老公寓，也就是真正能力不足、入不敷出的人，才有资格。
目前，对城市居民而言，政府的住房保障覆盖面已经不小。未来，是否需要扩大到农业转移人口，确实需要探讨。
但同时需要注意的是，中国现在固然有民生短板保障不足的问题，但民粹式的福利陷阱隐患可能更大。其实底特律案例应该好好研究，美国式的政治正确掩盖了底特律衰败的真相。
总之，让凯撒的归凯撒，让上帝的归上帝。楼市需调控，但应以科学理性的方式，精准调控；应以降温去火稳楼市、赢得可持续发展为目标，而不能搞成调控力度锦标赛。政府要真正摆正与市场的关系，明确自己的职责、权力边界并科学理性地选择施政策略，还有很长的路要走。
作者简介：徐琴，江苏长江产业经济研究院特约研究员，江苏省社会科学院区域现代化研究院副院长、研究员。
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