房价波动对居民消费的影响及调控思路
刘 建 江
摘要
我国当前的高房价、高住宅空置率与高储蓄率、低消费率并存，所积累的系统性风险不断扩大，已成为经济可持续发展的隐忧。理论研究表明，高房价对居民消费的影响具有双重性：一方面通过财富效应促进居民消费，另一方面通过挤出效应抑制居民消费。房价过度上涨或过度下跌会抑制消费，影响宏观经济运行，甚至有可能改变长期经济增长路径。基于消费视角的房价调控思路是要努力促使房价平稳运行，充分发挥房地产市场促进消费和改善民生的作用。
1
房价波动对居民消费具有双重影响
长期以来，我们对通过繁荣房地产市场启动消费寄予厚望，但现实的表现并不如意。通过消费函数理论与资产选择理论的分析，在考虑消费信贷等因素之后发现，高房价影响居民消费具有双重性：既存在促进居民消费的财富效应，又存在抑制居民消费的挤出效应。
1.房价波动通过财富效应刺激居民消费。财富效应是由于住房价格的变化导致住房拥有者财富改变，进而影响其消费行为的效应。财富效应对消费的影响是复杂的，房价温和上涨会刺激居民消费需求，但房价大幅度下跌亦将通过负财富效应、信贷渠道等抑制消费。其影响居民消费的传导渠道包括实现的财富效应、未实现的财富效应、流动约束效应、替代效应、信心效应。通常而言，房价适度地上涨使居民净财富、流动性以及市场信心等增加，从而刺激居民消费需求。
2.房价波动通过挤出效应抑制居民消费。挤出效应就是房价上涨抑制居民消费的效应。房价上涨，一方面使买房者购房支出增加，另一方面使租房者房租金增加，这对未购房的居民消费支出有直接的挤出作用。由于购房金额大，房价上涨对于中低收入家庭而言意味着不得不增加储蓄来支付首付，这增加了人们的储蓄意愿。同时，按揭购房后还要偿还住房贷款，实质也降低了人们的可支配收入。尤其是房价高涨改变了财富的原有分配格局，大量的财富迅速集中到开发商、地方政府、银行和投资购房者手中，普通消费者的财富被流失，沦为“房奴”，抑制市场消费信心，并滋生社会问题。
房价水平的变动对消费的最终影响效果要看财富效应和挤出效应两种力量大小的对比。房价在居民可以经济体系可承受的范围内的理性上涨，对消费的促进作用大，此期间以财富效应为主；而一旦房价非理性上涨特征明显，房价越高，对消费的抑制效应越明显。近年来我国房价过高，对消费的抑制效果明显，城镇居民消费率从2000年的31.3%下降到2010年的25.9%就是很好的例证。
2.房地产市场调控
是经济系统运行的现实需要
1.房价与宏观经济波动存在相互反馈作用，促进二者协调发展需要调控高房价。长期内房价波动与宏观经济波动之间存在稳定的均衡关系，不过短期内房地产泡沫的过度膨胀有可能会影响经济增长的长期路径。由于房价波动与宏观经济波动互相作用，我们一方面需要避免房价的非理性波动对宏观经济造成负面影响，另一方面也要警惕宏观经济的剧烈波动对房地产市场造成的影响。尤其是房价波动与宏观经济之间短期内的均衡关系若发生偏离，经济系统的自我修正机制将无法发挥显著作用，这也进一步表明政府对房价进行调控的必要性。研究还表明，房价、股价与消费存在长期均衡关系，并且房价对消费的影响强于股价，以住房消费信贷为支撑的房地产泡沫破灭对经济体系的危害远大于股市。
2．房价需要控制在合理波动区间才能促进经济可持续发展。以经济增长、居民消费、住宅建设成本、人口结构、城市化率、地区经济差异等为变量进而确定一定经济水平下房地产的基础价值及房价波动的合理区间。过高的房价使得房地产泡沫膨胀，加大金融系统的风险、危及经济系统的运行，而过低房价对经济的健康发展也会造成冲击，房价波动是要努力使之围绕基础价值波动且偏离值不宜过大，否则政府就应该对房价进行干预促使其理性回归。德国长期以来房价波动水平与宏观经济增长水平大体同步变动，这种平稳运行态势很大程度上归功于德国在法律上规定了房地产“指导价”（合理波动范围），这对我国房地产市场的发展极具启示意义。只有促使房价在合理区间内波动，才能从根本上遏制高房价，才能有效发挥房地产市场促进消费和经济增长的作用。
3．国际经验表明应根据房地产发展的不同定位来制定调控政策。以日本、美国为代表的强调房地产投资属性的国家，通常将房地产当作拉动经济的主要手段之一。以新加坡、德国为代表的关注房地产消费属性的国家，主要强调房地产的社会福利性质。不同国家由于自然禀赋、土地资源、人口分布（密度）等的不同，房地产市场的地位和角色也就不同，并导致了决策者对房地产市场定位的不同，这种定位的不同使得各国政府对房地产投资、房价波动的调控政策也呈现出完全不同的风格。注重房地产投资功能的国家房地产市场的波动较大，而注重房地产社会福利性质的国家其房地产市场的波动则相对较为稳定。日本以及美国房地产泡沫的形成及破灭也给了我们深刻的教训，过度扩张的金融政策以及高杠杆化金融衍生品的泛滥会助长房地产市场的泡沫。新加坡、德国的房地产调控经验告诉我们，对于房地产市场化应该是在优先保障中下阶层居民住房条件的前提下进行的，不应将房地产业作为经济社会发展的“支柱产业”，不能忽视房地产作为居民生活必需消费品的属性。
4．解决我国“买房难”需要更有力的调控措施。10余年来，高房价抑制了居民消费，阻碍了内需的进一步扩大；保障性住房和商品房供给结构失衡，影响了人民生活水平的质量；投机的盛行打击了自住消费需求，拉大了居民之间的贫富差距。尽管政府出台了一系列调控措施，但效果不佳，究其原因是政府忽视了房地产民生保障功能；中央与地方政府在房地产调控上存在目标不一致的博弈；土地、金融、税收制度存在短期房价上涨的偏好。因此还需要进一步追本溯源，权衡提升居民福利和促进经济增长两方面，制定和实行更有力的调控措施。
3.我国房地产市场调控需要新思路
构建兼顾公平与效率的房地产市场的利益分享机制，以实现房地产发展、扩大内需与经济增长的协同发展，需要从以下方面着手：
1.房地产市场要以民生保障功能为核心。住房改革以来，房地产被赋予拉动经济增长的重大使命，其民生保障功能被忽略，导致“住房难”的问题日益凸现。迫切需要市场重新定位提升民生保障核心地位，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，帮助中低收入居民解决“住房难”问题，以促进这些家庭的非住房消费，扩大内需。这需要大力发展保障性住房，完善住房保障体系，通过增加经济适用房和廉租房建设，控制高档商品房规模，解决住房供给结构不合理的矛盾。值得注意的是在调控过程中还要进一步协调和处理好中央和地方政府之间的关系，使调控政策能贯彻执行。
2.从土地、税收、金融、财政层面完善房地产调控。土地政策方面要打破政府对土地一级市场的垄断，并高度重视土地市场调控房地产的作用，有效控制土地供应结构，规范并盘活土地流转。税收政策方面需要完善税收体系使房地产税起到制约房地产投机性需求的作用，并改革不合理的房地产税费制度，实行有差别的房地产税。金融政策方面大力发展资本市场，重点培育证券、信托、基金等融资平台，拓宽房地产融资渠道，分散房地产市场金融风险。此外，还必须实行向保障性住房建设、中低收入住房贷款者倾斜的差别化信贷政策。财政层面的调控就是要加快推进地方政府财政转型，逐步摆脱“土地财政”。“土地财政”是地方政府偏好房价上涨的推动力，也是房价调控不力的根源。培育新的经济增长点，实现地方财政政策的转型迫在眉睫。
3.推动城市化与房地产可持续发展。我国城市化进程仍然需要房地产业的发展来促进和拉动，但是诸多城市过快的城市化进程与房地产业的发展并不协调。为此，第一，要促进房地产业与其他产业的协调发展：房地产是经济加速器而非主导性产业，非房地产产业链条上的产业，才是国民经济的基础。只有这些产业稳步增长，并且与房地产业实现平衡增长，才是良性的增长，由此引起的对房地产的消费才是健康的消费。我们需要从全局的角度来审视房地产业和其他产业的发展，合理有效地配置资源，积极地促进房地产业和其他产业的协调发展。第二，倡导房地产业与城市化协同发展：房地产市场是城市竞争力的重要组成部分，房价应和城市竞争力相协调，房价过高不利于城市综合竞争力的发挥（例如，逃离“北、上、广、深”现象的出现）。将房地产业的发展与城市化进程有机结合、协同推进，那么房地产业的发展将不仅快速推动城市化进程，同时也有利于城市的和谐及可持续发展以及城市竞争力的提升。
本文为国家社科基金：“房地产市场价格波动影响居民消费的机理及调控研究” （09CJL024）成果之一。
作者简介
刘建江，江苏长江产业经济研究院特约研究员、现就职于长沙理工大学经管学院。
长期以来，我们对通过繁荣房地产市场启动消费寄予厚望，但现实的表现并不如意。通过消费函数理论与资产选择理论的分析，在考虑消费信贷等因素之后发现，高房价影响居民消费具有双重性：既存在促进居民消费的财富效应，又存在抑制居民消费的挤出效应。
1.房价波动通过财富效应刺激居民消费。财富效应是由于住房价格的变化导致住房拥有者财富改变，进而影响其消费行为的效应。财富效应对消费的影响是复杂的，房价温和上涨会刺激居民消费需求，但房价大幅度下跌亦将通过负财富效应、信贷渠道等抑制消费。其影响居民消费的传导渠道包括实现的财富效应、未实现的财富效应、流动约束效应、替代效应、信心效应。通常而言，房价适度地上涨使居民净财富、流动性以及市场信心等增加，从而刺激居民消费需求。
2.房价波动通过挤出效应抑制居民消费。挤出效应就是房价上涨抑制居民消费的效应。房价上涨，一方面使买房者购房支出增加，另一方面使租房者房租金增加，这对未购房的居民消费支出有直接的挤出作用。由于购房金额大，房价上涨对于中低收入家庭而言意味着不得不增加储蓄来支付首付，这增加了人们的储蓄意愿。同时，按揭购房后还要偿还住房贷款，实质也降低了人们的可支配收入。尤其是房价高涨改变了财富的原有分配格局，大量的财富迅速集中到开发商、地方政府、银行和投资购房者手中，普通消费者的财富被流失，沦为“房奴”，抑制市场消费信心，并滋生社会问题。
房价水平的变动对消费的最终影响效果要看财富效应和挤出效应两种力量大小的对比。房价在居民可以经济体系可承受的范围内的理性上涨，对消费的促进作用大，此期间以财富效应为主；而一旦房价非理性上涨特征明显，房价越高，对消费的抑制效应越明显。近年来我国房价过高，对消费的抑制效果明显，城镇居民消费率从2000年的31.3%下降到2010年的25.9%就是很好的例证。
2.房地产市场调控
是经济系统运行的现实需要
1.房价与宏观经济波动存在相互反馈作用，促进二者协调发展需要调控高房价。长期内房价波动与宏观经济波动之间存在稳定的均衡关系，不过短期内房地产泡沫的过度膨胀有可能会影响经济增长的长期路径。由于房价波动与宏观经济波动互相作用，我们一方面需要避免房价的非理性波动对宏观经济造成负面影响，另一方面也要警惕宏观经济的剧烈波动对房地产市场造成的影响。尤其是房价波动与宏观经济之间短期内的均衡关系若发生偏离，经济系统的自我修正机制将无法发挥显著作用，这也进一步表明政府对房价进行调控的必要性。研究还表明，房价、股价与消费存在长期均衡关系，并且房价对消费的影响强于股价，以住房消费信贷为支撑的房地产泡沫破灭对经济体系的危害远大于股市。
2．房价需要控制在合理波动区间才能促进经济可持续发展。以经济增长、居民消费、住宅建设成本、人口结构、城市化率、地区经济差异等为变量进而确定一定经济水平下房地产的基础价值及房价波动的合理区间。过高的房价使得房地产泡沫膨胀，加大金融系统的风险、危及经济系统的运行，而过低房价对经济的健康发展也会造成冲击，房价波动是要努力使之围绕基础价值波动且偏离值不宜过大，否则政府就应该对房价进行干预促使其理性回归。德国长期以来房价波动水平与宏观经济增长水平大体同步变动，这种平稳运行态势很大程度上归功于德国在法律上规定了房地产“指导价”（合理波动范围），这对我国房地产市场的发展极具启示意义。只有促使房价在合理区间内波动，才能从根本上遏制高房价，才能有效发挥房地产市场促进消费和经济增长的作用。
3．国际经验表明应根据房地产发展的不同定位来制定调控政策。以日本、美国为代表的强调房地产投资属性的国家，通常将房地产当作拉动经济的主要手段之一。以新加坡、德国为代表的关注房地产消费属性的国家，主要强调房地产的社会福利性质。不同国家由于自然禀赋、土地资源、人口分布（密度）等的不同，房地产市场的地位和角色也就不同，并导致了决策者对房地产市场定位的不同，这种定位的不同使得各国政府对房地产投资、房价波动的调控政策也呈现出完全不同的风格。注重房地产投资功能的国家房地产市场的波动较大，而注重房地产社会福利性质的国家其房地产市场的波动则相对较为稳定。日本以及美国房地产泡沫的形成及破灭也给了我们深刻的教训，过度扩张的金融政策以及高杠杆化金融衍生品的泛滥会助长房地产市场的泡沫。新加坡、德国的房地产调控经验告诉我们，对于房地产市场化应该是在优先保障中下阶层居民住房条件的前提下进行的，不应将房地产业作为经济社会发展的“支柱产业”，不能忽视房地产作为居民生活必需消费品的属性。
4．解决我国“买房难”需要更有力的调控措施。10余年来，高房价抑制了居民消费，阻碍了内需的进一步扩大；保障性住房和商品房供给结构失衡，影响了人民生活水平的质量；投机的盛行打击了自住消费需求，拉大了居民之间的贫富差距。尽管政府出台了一系列调控措施，但效果不佳，究其原因是政府忽视了房地产民生保障功能；中央与地方政府在房地产调控上存在目标不一致的博弈；土地、金融、税收制度存在短期房价上涨的偏好。因此还需要进一步追本溯源，权衡提升居民福利和促进经济增长两方面，制定和实行更有力的调控措施。
3.我国房地产市场调控需要新思路
构建兼顾公平与效率的房地产市场的利益分享机制，以实现房地产发展、扩大内需与经济增长的协同发展，需要从以下方面着手：
1.房地产市场要以民生保障功能为核心。住房改革以来，房地产被赋予拉动经济增长的重大使命，其民生保障功能被忽略，导致“住房难”的问题日益凸现。迫切需要市场重新定位提升民生保障核心地位，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，帮助中低收入居民解决“住房难”问题，以促进这些家庭的非住房消费，扩大内需。这需要大力发展保障性住房，完善住房保障体系，通过增加经济适用房和廉租房建设，控制高档商品房规模，解决住房供给结构不合理的矛盾。值得注意的是在调控过程中还要进一步协调和处理好中央和地方政府之间的关系，使调控政策能贯彻执行。
2.从土地、税收、金融、财政层面完善房地产调控。土地政策方面要打破政府对土地一级市场的垄断，并高度重视土地市场调控房地产的作用，有效控制土地供应结构，规范并盘活土地流转。税收政策方面需要完善税收体系使房地产税起到制约房地产投机性需求的作用，并改革不合理的房地产税费制度，实行有差别的房地产税。金融政策方面大力发展资本市场，重点培育证券、信托、基金等融资平台，拓宽房地产融资渠道，分散房地产市场金融风险。此外，还必须实行向保障性住房建设、中低收入住房贷款者倾斜的差别化信贷政策。财政层面的调控就是要加快推进地方政府财政转型，逐步摆脱“土地财政”。“土地财政”是地方政府偏好房价上涨的推动力，也是房价调控不力的根源。培育新的经济增长点，实现地方财政政策的转型迫在眉睫。
3.推动城市化与房地产可持续发展。我国城市化进程仍然需要房地产业的发展来促进和拉动，但是诸多城市过快的城市化进程与房地产业的发展并不协调。为此，第一，要促进房地产业与其他产业的协调发展：房地产是经济加速器而非主导性产业，非房地产产业链条上的产业，才是国民经济的基础。只有这些产业稳步增长，并且与房地产业实现平衡增长，才是良性的增长，由此引起的对房地产的消费才是健康的消费。我们需要从全局的角度来审视房地产业和其他产业的发展，合理有效地配置资源，积极地促进房地产业和其他产业的协调发展。第二，倡导房地产业与城市化协同发展：房地产市场是城市竞争力的重要组成部分，房价应和城市竞争力相协调，房价过高不利于城市综合竞争力的发挥（例如，逃离“北、上、广、深”现象的出现）。将房地产业的发展与城市化进程有机结合、协同推进，那么房地产业的发展将不仅快速推动城市化进程，同时也有利于城市的和谐及可持续发展以及城市竞争力的提升。
本文为国家社科基金：“房地产市场价格波动影响居民消费的机理及调控研究” （09CJL024）成果之一。
刘建江，江苏长江产业经济研究院特约研究员、现就职于长沙理工大学经管学院。
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