中美贸易摩擦持续升级对于房地产市场预期、房地产企业资金链、房地产市场走势及调控政策等都有着不容忽视的影响。国际经验表明，“大水漫灌”式的经济扩张政策会诱发严重的房地产泡沫，而猛烈的政策调控会刺破房地产泡沫；货币大幅度贬值或严重的贬值预期会加速房地产泡沫崩溃；加快供给侧结构性改革，推动实体经济结构转型，是汇率和房价稳定的基础。当前，在“房住不炒”的前提下，要重视中美贸易摩擦对房地产市场造成的外生冲击，维持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，保持足够的房地产调控定力，稳定公众对房价的预期，加快建立和落实房地产基础性制度和长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。
今年3月份以来，中美贸易摩擦在反反复复中不断升级。在贸易摩擦的背景下，中美之间不仅是贸易竞争，而且是技术、资本、现金流的竞争，而中国的核心资本不是股票而是房地产，因此，在国际环境有变的情况下，房地产宏观调控面临着两难，要精准施策、稳住阵脚、立于不败之地。
一、中美贸易摩擦对房地产市场的影响
开放经济条件下，国际贸易往来会对一国经济产生巨大影响，这必然会传导至房地产市场。
第一，人民币贬值，加剧房地产市场的利空预期。中美贸易摩擦会促使我国贸易盈余受损，恶化经常项账户和金融账户，从而加大人民币的贬值压力。受中美贸易摩擦和美元走势影响，二季度以来人民币兑美元和一篮子汇率分别贬值10%和4%。人民币适度贬值有助于抑制境外投机资本流入房地产市场减少外汇占款规模，在一定程度上有利于热点城市从房地产领域挤出部分流动性和资产价格泡沫。此外，人民币贬值也是降低中美贸易摩擦对出口及国内经济冲击的重要选项之一。但是，人民币持续贬值将逆转市场预期，导致外国投资者看空中国市场，加剧资本外流倾向，导致本币环境收紧、房地产资产价值评估下降，严重地甚至有可能触发房地产泡沫的破灭，引发系统性金融风险。
第二，流动性收紧，加速房地产行业整合。中美贸易摩擦不可避免地会对出口外汇额、央行外汇回款及占款、用以向企业支付的等值人民币数量、房企海外融资等造成负面影响，加剧房地产企业“钱荒”窘境，进而加大房地产开发的资金压力。2018年1-6月份，房地产开发企业到位资金中，利用外资28亿元，增速比1-5月份下降73.1%。由于房地产市场的流动性紧缺，涉房企业的“去房化”趋势将加速。拥有优质品牌背书、成熟融资渠道的开发商将进一步扩大优势，房地产行业的“马太效应”更加明显，行业集中度显著提升。统计数据显示，2018年上半年，百强房企累计业绩同比增长36.5%，远远超出行业整体10%左右的增速，其中33家房企销售业绩超过400亿，25家超过500亿，7家超过1000亿。此外，30强房企上半年的市占率达到48%，房地产行业竞争日益激烈。
第三，经济稳中有变，加大房地产市场的不确定性。中美贸易摩擦最直接的后果就是外贸出口受阻。外贸出口受阻促使我国经济下行压力增大，企业效益下滑，员工面临降薪甚至失业等，可能会影响到房贷偿还，进而影响购房需求和房地产投资欲望，对住房市场的影响是负面的。为了应对出口遇阻的挑战，采取宽松的货币政策来应对中美贸易摩擦，房地产市场无疑会再次繁荣起来。但是，我国的房价已经高处不胜寒，继续采用“大水漫灌”式的货币政策，其结果是无法想象的。因此，如何在“保持流动性合理充裕”的情况下，防止房地产投资过热、坚决遏制房价上涨，成为房地产市场调控的重中之重，这无疑需要足够的智慧和决策能力，也在一定程度上加大了房地产市场的不确定性。
二、房地产泡沫演化：国际经验的启示
“前车之覆，后车之鉴”，所以我们必须“前事不忘”，从全球重大房地产泡沫的惨烈大崩溃中吸取教训。
第一，“大水漫灌”式的经济扩张政策会诱发严重的房地产泡沫，而猛烈的政策调控会刺破房地产泡沫。1985年“广场协议”后，为了缓解日元升值对国内经济的不利冲击，日本实行了一系列的经济扩张政策提升内需，并试图以货币对内贬值代替对外升值，使得货币政策失去了独立性，最终导致大量资金涌入房地产业，地价疯狂飙升。针对日趋严重的泡沫经济，日本政府采取了从金融到土地的双管齐下的调控政策，控制土地贷款，停止对房地产业的贷款，日本央行连续5次加息。1991年，日本股价和房地产价格同时开始暴跌，大量不动产涌入市场，进入“供大于求”的冰河时代。由此可见，对于房地产泡沫，绝不能火上浇油，也不能猛烈挤压以致破灭。抑制房地产价格快速上涨，明智之举是温和地挤压，逐步地收敛。
第二，货币大幅度贬值或严重的贬值预期下，经济增长与汇率之间的“巴拉萨-萨缪尔森”效应会加速房地产泡沫破灭。1997年东南亚在国际投机者的操控下，为了避免大量资本外逃和提高做空成本，泰国政府被迫放弃泰铢钉住美元的制度，实行有管理的浮动汇率制度，在国外流动性流失和国内紧缩性政策的双重挤压下，泰铢大幅贬值，汇率失守，大量投机资金纷纷撤离，大规模抛售房地产，并迅速波及整个东南亚地区，形成金融危机，房地产泡沫也迅速崩溃，房价大幅缩水。与此同时，亚洲金融危机发生后，香港产生了严重的港币贬值预期，促使银行相继提高了按揭贷款首付比例以及房地产贷款，房地产市场出现大幅度降温，加速了房地产泡沫的崩溃。由此可见，一旦经济增长放缓，国际收支顺差趋降，以及本币汇率接近均衡甚至承受贬值压力，则房价上涨进程会迅速逆转。如果在此时采取紧缩型的货币政策，往往会加速房地产泡沫的破灭。
第三，加快供给侧结构性改革，推动实体经济结构转型，是汇率和房价稳定的基础。1997年前后的东南亚就是面临实体经济回报率的下降，使得汇率面临贬值压力，房价泡沫缺乏居民收入支撑而更多地呈现货币金融现象。比如泰国在1991-1995年的出口增长率为18.9%，1996年骤降至-0.2%；1991-1995年的GDP年均增长率为8.6%，1996年大幅下跌为5.9%。与之相对，1985年“广场协议”签订后，日元急剧升值，导致日本出口出现了短时的停滞，1986年和1987年出口同比分别下滑了15.89%和5.6%，1986年日本工业出现了负增长。为了刺激内需，日本采取了扩张性的货币政策，在低利率和流动性过剩的催动下，巨大的房地产泡沫诞生了。这些导致日本企业生产成本上升，严重影响到了实体经济的发展，大量工业企业外迁至东南亚地区，出现产业空心化的趋势。由此可见，实体经济回报率是支撑汇率和房价的根基，治本之策是加速改革经济中的结构性和体制性问题。
三、应对中美贸易摩擦冲击房地产市场的对策思路
面临中美贸易摩擦，应对房地产泡沫的发生保持高度的警惕，采取各种综合措施妥善应对，并努力构建真正解决房地产问题的长效机制。
第一，维持汇率稳定，防止从被动贬值转向主动贬值。当前，我国企业对汇率波动的风险对冲意识不强，依然存在单边汇率投机行为。此外，如果人民币快速贬值将引发市场预期的变化，面临热钱抽逃和资产价格不稳定的风险。可见，主动贬值以应对中美贸易摩擦的效果难以控制，存在较大的风险。因此，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，是应对中美贸易摩擦的可行之策。汇率稳定的关键在于保持本外币供需基本平衡，可考虑建立健全境外人民币离岸市场和境内外币债券市场，积极疏导境外人民币和境内外币资金的正常流动。具体而言，发展境外人民币离岸业务，推动跨境贸易人民币结算业务发展，减少对美元的依赖，稳步推进人民币国际化；扩大境内外币债券市场，拓宽外币持有者投资渠道，逐步减少对外汇储备的需求压力。
第二，保持调控定力，警惕高房价对实体经济的挤出。近年来，我国居民部门和房地产企业的杠杆率不断升高，国内经济处于高风险阶段。如果通过放松调控以度过眼前的难关，无疑会加剧房地产泡沫破裂的速度。因此，必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”调控定力，不搞“大水漫灌”式强刺激，不能重走举债投资、地产泡沫的老路，而是以国内经济金融稳定为首要目标，通过供给侧结构性改革破冰攻坚，深化改革开放，走创新发展之路。关键在于，建立和健全房地产调控的法律法规体系，地方为主，分类调控，因城施策，因时制宜，严厉打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业等，严格控制房地产价格上涨，整顿和规范房地产市场秩序，逐步消除房价泡沫过高对整个经济体系的威胁，促使住房市场动态供求平衡。
第三，稳定市场预期，防范房地产预期从过于乐观转向过于悲观。尽管中美贸易摩擦的升级，短期内会导致国内资金紧张，金融风险凸显，房价面临艰难局面。然而，从中长期来看，我国房地产市场还具有较大的“刚需”潜力。一是城市化进程推动的新增城镇人口的生存型住房需求；二是原有城市人口的改善型住房需求。因此，应强化信息披露机制，促使信息发布及时、透明，让市场参与者基于翔实、准确的信息做出相对科学、理性的预期。此外，政策面要稳定，避免短期内频繁地调整政策。目前各地推行的房地产干预政策对稳定房价起到了一些作用，但存在方法手段过多、自由度过大且机制过于复杂的问题。其中，过大的自由度意味着效果的不确定性和预期的难度。因此，在落实房地产基础性制度和长效机制后，可以选择让部分政策退出，不退出的政策应以制度形式规范其实施时间长度和力度，减少一些地方政府频繁变更的空间。
第四，加快建立和落实房地产基础性制度和长效机制。一是改革和完善土地出让制度，打通城乡土地市场，形成多元供给的竞争格局，探索土地出让年限结构多样化，形成由供求决定地价的机制。二是加快建立现代住房金融制度，构建政策性和商业性功能分工合理的住房金融体系。发挥金融杠杆功能，调节住房供求结构，限制信贷资金过度流向房地产。创新住房金融工具和拓展住房金融服务，促使股票、债券、房地产投资信托基金等直接融资业务和房地产证券化的发展。三是按照“宽税基、简税种、低税率”的原则，加快制定房地产税法和完善不动产登记制度，减少“刚需”住房的税费，提高炒房的成本。四是准确把握住房的居住属性，完善多层次的住房供给体系，满足不同收入群体多样化的住房消费需求。大力发展住房租赁市场，加快培育租赁市场的专业化、规模化、规范化和标准化经营，不断健全“购租并举”的住房制度。
作者：孔令池，南京大学长江产业经济研究院助理研究员；高波，南京大学长江产业经济研究院研究员。
