热点研讨：房地产业作为“动力产业”的功能：历史地位、现实窘境和未来展望

— 房地产业作为“动力产业”的功能
江苏长江产业经济研究院院长刘志彪教授给出了本次线上讨论的议题：“房地产业作为“动力产业”的功能：历史地位、现实窘境和未来展望”，并率先给出了美国、德国、日本三个发达国家“房地产业”的相关背景作为分析参考，引导长江产经智库的专家、学者们进行了一场线上专题讨论。本期的推文我们整理了来自政、企、学、研各界专家、学者的观点供大家交流。如果你有什么有趣的观点或是希望对文中作者的观点进行补充、评价，都可以在下方评论区给我们留言。

发达国家背景：
美国：虽然也把房地产作为经济发展的主导产业，但是总体上并不把土地和房产作为财富保值和增值的手段。统计发现，在过去一百年内，美国股票的年均收益率每年达到9%；而土地的价值在1900-2000年的100年里，只上升了大约24%（扣除通货膨胀因素）。

德国：政府强调制造业强国的无可替代地位和功能，强调房地产市场的社会福利性质，因此不把住房作为可以自由交易的资产，以防止纯粹市场化后人们对房地产进行不适当的炒作。1997年-2007年，德国房价每年平均上涨1%，而同期物价水平却每年平均上涨2%，这说明德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水，没有保值增值功能。

日本：1985年前的模式与德国相同，1985年后，随着外汇储备的增加和日元不断升值，日本政府开始允许房地产成为可以自由交易的金融资产，股票市场也逐步发展和活跃起来。由此资金纷纷流向不断涨价的房地产和股票市场。随着1990年日本的房地产泡沫破灭，日本经济步入漫长的衰退期。

观  点

刘志彪：房地产自上个世纪90年代末以来，与家用电器、小汽车一样，一直是中国经济发展中的主导产业。但是众所周知，主导产业是会随发展水平和程度提高而发生轮换更替的。我们讨论的这个问题，就是要从这个角度出发，论证它的历史作用、主导产业势能的持续性、以及可能分化发展的趋向。没有足够的需求基础，任何人为选择的主导产业，必将彻底失败。

其实从城镇化率看房地产需求，是一种大周期理论。但是房价问题复杂，不仅受城镇化率影响，也受国家的房地产制度、房地产供应量、货币发行、人口结构、经济增长等一系列因素影响。因此我们不能说，城镇化率不到75%或85%，房价就一直会有强大的需求，就一定只涨不跌，因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有严重泡沫化的可能，这可能使得城镇化的大周期提前到达终点，支柱产业地位提前塌陷。

房地产业作为“动力产业”的功能，很少有人从它作为地方政府的投融资机制来考虑。其实，中国地方政府过去一直没有地方政府债券发行机制，基础设施建设全靠银行借贷；分税制改革之后只留给地方政府百分之二十五的增值税，与其职能日益扩大发生根本性冲突。因此其历史地位、现实窘境和未来发展的展望，离不开这个重大的体制条件和框架。

陈柳：关于房地产业作为“动力产业”的问题，我有以下几点看法：第一，如何与国际比较？老牌西方国家城镇化的年代比较早，与中国的城镇化、工业化、国际化的阶段可比性不一定强，另外一个重要的不同是土地制度完全不同，所以德国这样的国家好像一直没有将房地产作为动力，日本的也未必是政府要将房地产作为发展动力。我国或许更多的可以借鉴韩国、台湾的经验。第二，中国快速城镇化和工业化过程中，房地产作为发展动力，做出了历史性的贡献。没有1998年以后的房地产市场化，不论是城市经营中的基础设施，还是居民居住条件改善都做不到。第三，现实看，2010年之前房地产价格上涨都是普涨，可见需求基本面强劲；而本轮上涨是冰火两重天，作为普遍性的动力引擎的作用在减弱。

邵军：住房制度改革本来应是一个很成功的市场化改革，因为存在三个问题才导致了现在的局面：一是税制改革把卖地收入全给地方，导致土地财政，地价高才是房价高的根本；二是民间投资渠道不畅，对民营经济限制太多，把民间投资挤向房地产；三是货币宽松推波助澜，使住宅脱离实用功能成为投资品。

翟太煌：房地产的历史功绩：（1）将中国经济推到世界第二大经济体；（2）将央行超发的货币逐步而客观地吸收进来，稳定了整体物价；（3）为突破户籍制度的束缚，进而开启城市化过程，同时在最大限度内，实现了居者有其屋的传统梦想。

刘根荣：房地产行业由于其强大的产业关联效应成为中国经济近20年发展的强大动力，其历史与现实作用不可抹杀。但随着经济转型与发展的深入，社会已达成普遍的共识：房地产经济对中国经济结构转型形成了现实的伤害，房地产的产品特性不再是满足功能性需求，而逐渐演化为金融产品，其风险集聚效应日渐凸显。无论是学者、官员、普通民众以及房地产业界本身都意识到这其中的风险。但为何会出现集体行动的非理性？深究起来，不外乎四个原因：一是地方财政在日益严重的经济下行过程中，财政的困难使得政府容易依靠提高土地价格的方式取得地方财政收入；二是城市化进程加快以及公共产品区域性分布不均衡，导致大量人口流入少数城市，需求推动房价上涨；三是有效投资渠道有限，在股市大跌的背景下，民间资本大量进入房地产领域，可以获得低成本的杠杆融资；四是目前中国经济转型与产业结构调整期间缺乏新的产业支撑，房地产行业又被地方政府有意或无意作为主导产业。因此，房地产业区域性过热，实质是经济增长缺乏新动力，是动力切换过程中的一种动力补偿行为。


孙军：房地产的基本功能就是居住功能，在市场经济条件下，就是要通过市场机制来满足该功能。当然由于房价比较高，中低收入阶层买不起，因此政府要做的就是在市场之外，运用政府之手，通过廉租房、公租房等来保障这些人群的基本需求。

房地产业能够发展起来的前提，一是市场化，二是大量有购买能力和改善需求的购买者，而后者是建立在经济曾经增长过、居民有储蓄这个基础之上的。因此，房地产在经济增长中的真正功能是，当经济发展动力消退时，房地产来接棒，拉动经济增长，进而满足消费者欲望。也就是说，房地产是个过渡性的动力产业（原因在于房地产不可能形成一个国家的国际竞争力），而如果形成了房地产依赖症，那就是舍本逐末，必将扭曲经济，歪曲事实。

王洪飞：房地产业这十几年的高速发展对城市面貌改善有着不可或缺的作用。客观讲，这几年各地方的市政建设特别是城市基础设施的建设，绝大部分资金来源于土地出让金。

方向阳：房价收入比应是一个判断“房价高不高”的基本指标，当然各地有差异。但是看整个房屋组成，建筑安装成本占比不大，特别是鸽子笼式的居民房基本没有什么技术含量，但是为什么能成功的使价格远远偏离价值：第一，公共资源——土地的垄断伴随着住房供给的垄断；第二，必需品的基本保障的缺位，住房本应该归于一个现代人的基本权利和生活必需品，是政府应该保障的范围，但目前的保障房体制存在保障严重不足问题，大量刚需者一方面被高房价碾压，另一方面也是高房价的支撑者；第三，在必需品的供求博弈上，供给端居于天然的优势地位，这个在民生行业都有类似的现象；第四，中国人口多，畸形的大城市化造成人口集聚、消费者权益保障不力。其实，解决的办法从马克思的劳动价值论中就有：一是级差地租归公；二是征收暴利税；三是保障好每个人的基本的居住权利；四是剩下的交给市场；五是良知和决心。

巫强：谈一谈我的一些看法：（1）房地产在未来相当长的时间内，依然会是我国的支柱产业。这个判断的理由在于：中国的城镇化进程还在继续；地方政府利用房地产作为融资工具这种格局难以改变；目前似乎还找不到其他行业代替房地产对国民经济起到同等的拉动作用。

（2）房地产行业的服务化趋势。房地产属于建筑业，但是当大量房地产存量产生后，如何完善和提升现有存量房地产所附带的服务水平，这会成为未来房地产业发展的重要方向。其中也蕴含了生活服务业大量的商机，延伸出养老地产、健康医疗等多种新业态。

（3）房地产的资产证券化趋势。房地产与金融业结合紧密，其开发、建设、购买、消费等多个环节中都和金融业结合在一起。以往是商业银行以贷款方式参与房地产行业的开发、建设和购买环节，是间接金融的体现；未来可能是以存量房地产的持续收益为基础资产，开发衍生金融产品，是直接金融的体现。当然，这可能又会产生新的风险，所以如何应对房地产的资产证券化趋势中的风险，应该成为政府需要提前考虑的问题。

（4）房地产行业的差异分化趋势。一是房地产产业链上不同环节的绩效分化，例如房地产开发建筑环节的业绩可能会下滑，而房地产消费环节的相关服务业会逐步兴起。二是房地产产业链上同一环节内部的绩效分化，以开发建筑环节为例，央企背景的房地产企业凭借信贷资源优势，可以巩固其市场优势地位，而中小房地产企业无地可拿，无房可卖，会逐步退出房地产行业。三是不同等级城市的房地产行业绩效分化。人口向一线二线城市集中，在缺乏投资渠道的前提下，资金也向一线二线城市集中，一、二线城市房价依然会有保持上涨趋势，这些城市在房地产调控背景下，房价缓涨或不涨（不排除局部有下跌的可能性），伴随交易量下降将是常态。特别要提出的是，期待一、二线城市的全线大跌不太现实，这也是所有理性的城市居民都不愿意看到的情况。而三线及以下城市的房地产行业去库存难度较大，在这类城市中个别城市出现房地产危机的概率可能会加大。


孙国民：财政权的下放，有利于地方降低土地财政的冲动，也有利于降低地产产业作为主导产业的支撑性作用。

（1）产业的生命周期发端于新兴技术，而房地产实质上不是一个单一产业，缺乏具体产业的明显技术主导升级路线图，可视为综合性的最终产业，且技术含量总体不高，某种程度说明，该产业带动增长尚可，带动升级发展作用有限。从上述生命周期情况看，本人认为可判定房地产产业目前仍为中国十大支柱产业之一，只是在前十名排序中位次有所下降。

（2）假定房地产进入衰退阶段，经济增长继续保持7％左右的稳定增幅，那么经济体一定会出现一个新的可替代的产业，或者其他支柱产业进一步做大做强，从目前的形势来看，有色金属产业、汽车产业、钢铁产业、装备制造业、电子信息产业、纺织业、船舶制造业、石油化工业、房地产业、轻工业等十大支柱产业中，表现特别好的产业不是很多，有一半的支柱产业存在产能过剩的问题。寻找新动力，除了需要在材料工业、信息通讯、新能源产业、高端装备领域产生质性技术外，还要在生命健康产业、居家养老服务、大数据库产业等新兴信息产业、军民融合产业中寻找新动能。

（3）从新旧动能分化及培育情况看，虽然新旧动能在转换，但尚未形成完全替代关系，新兴产业走完这个替代过程，需要相当时日。

（4）从产业链条看，房地产链条长，涉及面广，既涉及制造工业，又涉及生活服务业，波及面广，带动效应大，乘数效应好，给去化功能带来很大难度，特别是它深度融入了地方政府的经济绩效函数中，很难找到新的可以替代的发展变量。

郑江淮：房地产业作为“动力产业”的提法比较模糊，但是从地方政府投融资角度看，其含义不是线性的，在城市化不同阶段上的作用是不一样的，呈现一种倒U型特征。在城镇化率很低阶段时（可能是20%时），可用于工业或城市发展的土地供给相对过剩时，房地产投资中的土地财政功能比较有限，地方政府更多地依赖于其他手段来促进投资，尤其是基础设施投资，房地产业应算不上“动力产业” 。当城镇化率上升到一定的水平时（可能是40%-50%时），用于发展的土地供给变得相对稀缺，土地财政收入预期明显上升，此时为地方政府投资或其他公共支出提供了资金来源要强于其他途径，对产业发展来说，土地价格成为产业结构调整的方向标，促进产业空间优化配置，此阶段房地产作为“动力产业” 表现比较突出。当城镇化率达到较高水平时（可能是50%-70%时），可用于发展的土地更为稀缺，此时房地产业对地方政府来说看上去可能还是“动力产业”，其实不然，原因是当土地价格被扭曲地推高，失去了产业优化再配置的指向功能，使得资金、高技能劳动力过度地集中于对土地价格承受能力较强的行业，限制了已有的产业体系向分工深化、可贸易程度更高的方向演变，结果牺牲了整体经济增长潜力。此阶段房地产不是“动力产业”，而是“不相容性分利产业”，此阶段，政府应该限制房地产业泡沫化发展。当前各地政府如果有勇气的话，尤其是库存比较高的地区，地方政府可以把库存房地产全部限价买下来，作为廉住房，以此来救赎自己。

闫浩：房地产的支柱产业地位是毋庸置疑的，和食品、药品等提供基础生活资料的产业类似，也应该在市场机制作用下趋向社会平均利润率，必要时政府之手也要拨弄一下。

中国房地产的“罪过”在于，它的投机性和阶段暴利性对其它产业尤其是制造业产生抽血效应，严重阻碍了创新和产业结构优化升级的进程，让中国得了“荷兰病”。

李锋：别的行业也想投机和暴利，但却实现不了。房地产之所以成为暴利行业，其原因：一是地方财政对土地收益的依赖；二是钱多形成的优质资产荒，中心城市的房产无论在银行还是老百姓眼中绝对是优质资产；三是房地产相对于股票市场来说较难变现，手续繁杂，股票持有者对股票市场的调控会有连续激烈反应，而住房持有者对房地产市场的调控一般选择观望，市场会以连续交易缩量消化利空，不会有明显的跌幅，随即就会在地方政府耐不住的情况下再次上涨，所以房产价格十多年来基本单边上涨。

陈建军：本次房地产市场的回䁔和价格的上扬，在某种程度上，反映了要素自由流动的加速，也反映了要素市场一体化改革的深化，由此产生社会资金向热点地区快速集中的可能，推高了局部城市的房地产价格上扬，进而拉大了不同城市、不同地区间房地产价格的差距，这是中国经济社会出现的新问题。

张晔：为什么需要去库存的区域没去掉库存，反而是一线中心城市的房价暴涨。实际上背后只有4个字：大城市化。

房地产业的风险不在一线和少数二线，而在三四线，人口流失、需求减少，地方政府只能依靠卖地获取财政收入，使得房子越来越多却没有人买，这个才是危险的。

王思彤：房地产业总体上呈现出不断发展壮大由弱到强，对国民经济的影响越来越大的趋势，虽然它可能不是经济的发动机，但它对经济、金融和百姓生活的影响却越来越大。我认为，控制房价的最根本也是最有效的办法就是，控制区域人口的过快增长。

姜德波：在过去的10-15年，房地产、汽车、旅游等，成为国民经济的主导产业，这是满足这一阶段城乡居民消费需求的结果。其中，房地产因具有消费品和投资品的双重特点且契合政府财政来源的特征，其主导产业地位尤其突出。

从经济社会发展的趋势看，下一阶段城乡居民消费需求升级转向，可能的方向是以提升生活质量的服务产业（包括休闲娱乐、教育培训、医疗保健、养老护理等），可是，这样的产业对政府即期收入的正向作用不显著，地方政府难以投入全力去扶持和引导，因此，在今后的5-10年，房地产业的主导地位仍然难以撼动。

张鹏远：后发国家，衣食住行无疑是最大的支柱产业，之后才是医疗卫生、教育、健康、文化、娱乐等产业。大约1985年到2005年，中国基本解决了温饱问题，也就是衣食问题；2006年之后是在解决住行问题。现在国内面临产业转型升级的瓶颈，又遇上世界经济不景气，出口不旺，过剩的流动性，导致房地产产业一枝独秀。

林乐芬：房地产业的作用：1999年国家因为推出住房按揭抵押贷款这一金融产品，使得住房市场化快速推进并成功成为我们国家持续三个五年计划的支柱产业，其贡献是，一是解决了我国建国以来半个世纪都未能解决的城市居民住房问题的困扰；二是诞生了一批财产性收入群体，过去中国家庭几乎没有财产性收入，甚至不知道这个概念。当然，房地产业作为主导产业应该是阶段性的，自2008年以后已经基本完成历史使命。

但是最值得反思的，不是房地产业为什么至今还是很多城市GDP的主要贡献产业，而是为什么自2005年提出经济发展方式转变以来，各城市新的经济增长点还没有诞生？还不能替代房地产业？我个人认为，目前国家为了激励企业回归实体经济进行创新，应该采用财税激励政策，就像90年代末期招商引资鼓励外企来中国的所得税财税政策：“前三年所得税全免，后两年减半征收的”，切实达到“三去一补一降”中的“一降”任务。


姜彩楼：房地产业历史地位：随着经济不断增长，国内市场开始发育，服装、家电和房地产等消费型产业出现了快速发展。2008年以后，金融危机蔓延使得中国经济发展的外部动力逐渐衰弱。发展房地产一方面是国内消费需求增长的要求，也符合我国劳动密集型的比较优势，而且产业带动力强，有助于应对国际金融危机带来的冲击；另一方面房地产发展客观上调动了社会力量改善住房条件，对解决住房问题，改善城市面貌有积极作用，同时对财政贡献较大，为我国引进科技人才、建设科技创新基础设施提供了保障。

房地产业现实窘境：我国房地产本身是一个低技术行业，难以带动自身和相关产业创新升级，但是房地产又长期保持高利润，破坏了市场作为产业创新动力的正常反馈机制。房地产价格快速上升还拉高了社会生产成本，掠夺了其他行业的利润空间。由于房地产价格长期上升，超过经济增长的合理预期，加剧了社会财富分配不公，容易引起社会问题。

房地产业未来出路：房地产市场健康发展的核心问题在于合理的定价机制，通过价格机制驱动生产要素流向其他行业，保持合理利润，通过财政手段协调房地产业和新兴产业发展的关系，加大对科技创新的支持，培育新兴产业。同时要重视社会对住房的刚需部分，增强房地产的社会保障功能。

张月友：房地产业历史地位：客观说，中国住房制度改革启动之初的几年，房地产业的蓬勃发展对引导消费和产业结构调整和升级，改善城市居民生活条件，加强廉政建设，乃至对启动市场等都发挥了积极作用。金融危机爆发之后，作为中国的支柱产业，房地产业也一度对于中国保就业和促增长等发挥了良好的救急作用。可以说，整体上，近20年来，房地产业对中国的稳增长、扩内需、惠民生、保稳定等是发挥了举足轻重的重要作用的。

房地产业现实窘境：但是，始于2013年左右的中国房地产市场分化，使得房地产市场发展开始偏离让其发挥居住功能初衷，沦为少数富人阶级投机的工具。当前，“一边是大量房屋空置，一边是大多数人无房可居”的奇观开始成为中国城市新常态。特别地，自“三去一降一补”成为中央经济2016年五大任务以来，中国政府本轮启动一、二线核心城市房价上涨，通过“挤出效应”带动周边三四线城市去库存的努力有目共睹。然而，现在看来，这个初衷并没有成功实现，相反，不仅增加了三四线去库存难度，而且侵蚀了中国多年来由二元经济努力向一元经济转变的成果。中国房地产业畸形发展对我国稳增长，调结构，转方式，乃至对城市居民宜居宜业和创新创业等都开始产生不利影响。抑制部分城市房价过快上涨已经成为当务之急。

房地产业未来展望：（1）限制个别城市房价过快上涨并不意味着中国楼市要崩盘。中国房地产不会崩盘的原因有两个：第一，本轮一线、核心二线和部分卫星城市房价上涨，是楼市分化的产物；第二，楼市分化的另一面是一线和核心二线城市房价暴涨，但这些少数地区有人口和精英群体的强购买力支撑。（2）中国房地产还有很长的路要走。中国房地产问题从空间上讲是城市化问题。中国城市化的现实是土地城市化快过人口城市化。2015年，我国户籍人口城镇化率落后于常住人口城镇化率高达16个百分点（前者为39.9%，后者为56.1%）。

周斌：房地产业历史地位：房地产业在商品房改革后对整个中国经济的发展还是起到了很大的发展作用：第一，它自身就能带动整个产业链及相关产业的发展；第二，因为分税制的存在以及地方政府可选择财权的有限，土地财政给地方经济的快速发展提供了所需的资金；第三，房价一定程度的走高对居民的存款存在一定的挤出效应，同时也激励创造更大的价值。

房地产业现实窘境：随着房地产业快速发展，从居住功能到投资功能，再到投机功能，使得房价越来越高，这让前期所起的积极作用，逐步出现了减缓甚至是拐点，从而出现了负面影响，对实体经济、人才都产生了挤出效应。

房地产业未来展望：要努力引导其向健康发展发展：第一，保留居住和投资的功能，必须减少和消除投机作用；第二，土地财政的有效利用，必须让城市发展和老百姓真正享受到土地财政的红利，解决社会发展的关键问题；第三，房地产业必须考虑与其他产业的融合，不能仅是住宅，城市要考虑产城融合，提高土地的单位贡献，农村要深入考虑房地产业与农业、旅游业以及文化产业的有效结合，发挥1+1大于2的效果。

任保全：房地产业历史地位：由于房地产业的前后关联度很强，不仅为经济社会发展供给了必要的物质条件，而且是经济发展的重要基础，在相当长的时间里，房地产始终都是中国的重要支柱性产业。

房地产业现实窘境：中国的房地产业发展还不够成熟：一是，伴随着“资产荒”所呈现的一线城市和部分二线城市的商品房价格暴涨；二是，部分城市的房地产面临着较大的去库存压力；三是，与住宅市场火爆相反的是商业地产却十分惨淡，这也暴露出房地产内部结构性问题。显然，中国房地产业与国民经济发展的匹配存在不适应性问题。

房地产业未来展望：（1）随着城镇化的推进，房地产业在中国未来经济发展中仍大有作为，在未来较长时间内仍然是重要的支柱产业。但是，在推进城镇化和实施供给侧改革的背景下，要大胆主动地对房地产进行强有力的引导和调控，挤出投机性需求，让房地产业平稳回到合理的发展轨道上来，使房地产业对经济发展提供持续动力。（2）由于房地产业是产业链前后关联度非常高的产业，所以在关注房地产业本身的成长性问题的同时，更应该关注房地产业上下游产业链的持续成长性。通过前期的产业干预和引导，逐步降低和烫平房地产上下游产业受房地产业波动的冲击力，将极大降低经济发展中的房地产业的风险性，对于经济的可持续健康发展意义重大。具体来说：对于房地产业的上游产业链，可以通过大力推广绿色建筑和绿色建材等绿色节能新型建筑材料，并提高国家建筑质量标准，从而增加房地产业的附加值，推动相关上游产业发展，抵消未来可能出现的房地产业下滑而对上游关联产业的冲击；对于房地产业的下游产业链，可以通过基于互联网+的家装O2O平台的建设，降低家装的交易成本，消除家装市场的信息不对称，打造超大级别的家装集聚产业；进一步延伸房地产业链条，推动房地产业与养老、教育、健康、文体和医疗等产业的融合发展，拓展产业范围，通过产业间的融合发展，降低房地产业的风险性，推进产业的可持续发展。（3）优化房地产业发展内部结构，即扭转住宅市场火爆，而商业地产惨淡的现状。可以在推进城镇化背景下，通过产城融合的合理规划，盘活空置率高的商业地产，并且通过鼓励O2O商业模式，以及大力发展受电商冲击小的特色产业，从而推进商业地产的健康可持续发展。

鲁明泓：（1）房地产是改革开放以来最长寿的产业。中国经济中的绝大多数行业的寿命是比较短的，少则二、三年（如早期的VCD、DVD等），长则七、八年，而像房地产行业这样已有近二十年的寿命，而且至少还能延续三、五年的主导行业恐怕只有这一家了。为什么其它行业的寿命比较短呢？一是迅速扩张的产能，即使是世界级的需求也能满足；二是可以快速掌握已有技术，但往往不能突破技术瓶颈（如光伏等）；三是那些行业满足的需求主要是消费需求。房地产在上述几个方面有其特别之处。一是土地供给的有限性；二是房地产是个低技术行业，不会碰到技术瓶颈；第三点，也是最重要的一点，它不仅是消费品，还是中国百姓最合适的投资品（这个特点有关房地产的未来定位，后有论述）。这么长的寿命使得房地产行业在中国经济发展中扮演了举足轻重的作用。我觉得它是中国经济崛起的第二功臣（第一功臣是为中国出口创汇作出贡献的外向型行业）。

（2）房地产未来的定位是中国家庭最主要的资产。西方发达国家的家庭资产主要有房产、股票、现金、国债、企业债券、土地、专利和特许权、工厂和机器、黄金、珠宝、艺术品等。就中国普通民众来说，既能跑赢通胀又比较现实的资产有：房产、股票、黄金，其中房产最合适。在中国的股市里，散户或小股东的合法权益尚未得到有效保护。黄金的流动性比较差，而且深度和广度都不够。只有房产既有深度和广度，流动性也适中。

（3）假如我们将房地产的发展锚定为未来中国普通民众最重要的家庭资产，那么如何应付当前的泡沫呢？可以通过松绑商业地产，使涌向住宅地产的资金分流到商业地产。目前商业地产的价格只有住宅地产的一半到1/3。具体措施有：将商业地产的使用权年限从50年延长到70年，允许将商业地产转成住宅地产（当然要缴费，纽约曼哈顿很多），大幅减少转商业地产的税费（约占转让价格的30-50%。这里瞎扯一句，都说房地产有泡沫，但是商业地产就没有；都说无法控制泡沫，事实上，商业地产的泡沫控制的很好！对房地产开发商征收更高的税费，并收缴一部分土地出让金，用于补贴其它行业。可以考虑像出口行业退税那样，对亏损行业或要鼓励的行业减免增值税。就许家印那个案例，如果国家对房地产征收更多的税，对粮油水以及其它制造业减免增值税，情况可能就不同了。当然，还需要进一步增加土地供给，提供廉租房，提供住房补贴等民生措施。

文字整理：查婷俊
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