热点聚焦（四） | 史上最严房地产调控：走势及其对经济运行的影响

从9月30日到10月6日，限购新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、南京、深圳、广州、珠海、东莞等十余个城市落地。9月30日，北京市要求首套首付比例不低于35%、二套最高70%。10月5日，南京市出台的调控政策规定，非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，该市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于30％的基础上，有一套住房没有贷款和有购房贷款记录已结清的居民家庭再购房首付不低于50％，有一套住房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于80％，并对有两套以上住房的家庭停发住房贷款。由此，2016年“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。

江苏长江产业经济研究院院长刘志彪教授认为此次各地密集发布的房地产调控政策是史上最严房地产调控，并引导群内专家针对房地产市场下一步的走势、调控政策出台对经济运行的复杂影响以及对策建议进行了热烈的讨论。本期推文我们整理了各方观点以供交流。如果你有什么有趣的观点或是希望对文中作者的观点进行补充、评价，都可以在下方评论区给我们留言。

观点

刘志彪：我说这次调控是史无前例的严厉，主要依据是：除了中央领导高度重视、亲自部署外，中央还认为9个省和16个城市房地产情况，影响的不仅是本市，更是全国；影响的不仅是经济，更是政治。稳定住了这些地区的房地产市场，对国家是重大贡献，如果稳定不住就是失职。由此启动督办、会内部约谈、国务院领导公开约谈，直至启动问责。这次调控以尽快遏制房价过快上涨为目标，保证房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间。动用的办法包括限购、限贷、确保土地和新房供应，遏制各种资金违规进入房地产市场等手段。

根据“有买必有卖、收支必相等”的原则，套住一部分高位买房者，必然会有相应的卖房者资金成功出逃（并不是如流行所说，炒房资金全部被套）。这些已经从房市出来的资金肯定要寻求出处。这些资金选择去哪里，直接关系到国家经济运行态势。（1）如果看空人民币，它就会选择换外汇避险，从而对我国外汇储备产生极大的影响。（2）目前态势下，如果股市继续萎靡不振，确实很难吸引这些从楼市出来的资金。策略上，可以选择人民币迅速大幅度一次性贬值，以堵住这些外流资金；也可以选择启动股市的办法吸引资金留在国内。前者应该不是符合公众利益的最优选择；而且，按现在美国经济的状况，可能也不会同意中国人民币大幅度贬值。后者我觉得是一个较好的招术，它可以通过股市的特殊传输机制，把这些资金吸收到实体经济中去，用于支持实体企业的创新。

此次调控会议也明确提出了“加快房产税立法工作”的办法，在市场收紧的环境下，房地产税因为是对存量持有人收税，如果税率高一些且房价上涨预期小，一定会把巨大的存量房挤出来，从而导致房价下跌。现阶段房价下跌并非政府目标，而是尽快遏制房价过快上涨。所以此次中央调控会议虽明确提出了“加快房产税立法工作”的办法，但我认为政府仍会观察一段时间，如果实在控制不住，才会决定用这个杀手锏。

陈志龙、张晔：不从顶层设计（土地制度）上改变，目前的楼市困局无解。过去几天七手八脚棍棒齐下，市场从极度亢奋到“心跳骤停”，风险也很大，不少人担心类似去年的“异常波动”会重演。土地和房地产是过去二十年来经济体的流动性之源，没有流动性的市场恐怖的，价值体系被摧毁，所有的价格都没有意义。

王辉龙：房地产对中国经济的“抗生素效应”已经形成：撤掉，没有其他能立即见效的替代品；持续使用，依赖会越来越大，甚至出现无药可用的局面——其他制造业产业都无法成为新的增长点。但从经济肌体长期健康的角度出发，必须忍受短期的疼痛，破除抗生素依赖。这次没有“国”字头的文件，以“因城施策”的方式推出调控方案，一方面说明当前房地产问题的城市差异较大，另一方面也体现了不同以往的“药方”改变。这次力度空前，南京甚至短时间内再次加码，说明问题严峻、复杂、紧迫。投资投机者会根据后续政策跟进情况及其效果，判断政府的决心有多大。政府会根据市场反应，判断下一步该怎么走。误伤改善性需求在所难免，但这次政府决心之大不容怀疑。

陈长江：从经济增长的角度来看，第一，前期的房价快速上涨虽然短期拉动了经济增长、缓解了地方政府债务，但是有显著迹象表明，房价过快上升对当前中国的核心任务——经济转型造成了负面影响，房价快速上涨通过吸血效应、结构扭曲效应，对企业投资实体、投资技术改造、投资创新造成了影响，不仅仅是抗生素，而是鸦片。鸦片缓解短期头疼，但是造成的扭曲和增长幻觉，害处极大。其次，当前的控制政策虽然过猛、过严，可能会在某种程度上影响大城市的要素自由流动和要素活力，但是不足以对今年以及后几年的稳增长目标造成影响，因此不需要过于担心。第三，造成当前困局的主要原因是我们的增长新动力、发展新支撑并没有建立起来，主要是某些关键性的改革进一退二，共识和决心不足，导致了目前必须依靠货币政策和财政政策东筹西措、应接不暇的补漏补缺。房地产市场的畸形发展不过是当前“两难困境”的被动选择。当前真正应该关注的是如何挖掘经济增长新动力、推动产业技术和劳动生产率的提升，如果还按照当前的技术和生产率趋势，所有的折腾无论宽严最终结果都是徒增悲伤。

张月友：本轮房地产政策调控最大特点是因城施策，精准施策。新政的出台，是“增量抑制，存量放开”，对抑制新房成交有效，二手房去库存也会有效（即新房成交下降，二手房成交可能不会下降），看近期数据也是符合的。各城市根据自身功能定位、土地储备、开发和房屋库存情况出台调控措施，即使是前期房价涨幅大的重点城市间，政策调控着力点和力度的差别也很大。甚至在同一城市的不同区域，政策也是有压有稳也有保。当然，这种调控特点由本轮房地产市场发展表现出来的结构性矛盾特点决定。体现了管理者的房地产政策调控是本着实事求是原则，思路是清晰深明的，力度是循序渐进的，也拥有运筹帷幄的大局观。但由于目前的政策着力点并不直接增加持有者的持有成本，且不同于股市，房地产市场不具有做空功能，本轮热点城市的房地产政策拐点可能并不意味着市场拐点的到来。预期“观望”和“量跌价稳”会成为这些城市未来一年的市场主体走势特征。然而，必须要认识到的是，解决热点城市房价过快上涨只是临时缓解了房地产市场结构性矛盾的一方面，中国绝大部分三、四线城市去库存问题能否有效解决，将决定本轮政策调控是否真正成功。整体上，个人对本轮调控以及未来中国经济保持乐观。原因是：（1）产能部分消化了，储蓄消费了，内需扩大了，中国经济朝着更加均衡的方向迈进了；（2）有效预防了人民币市场化贬值可能带来的资本出逃压力和金融风险；（3）政府、银行和国有地产商下一步进军精准扶贫、落后地区补基建短板、三四线去库存、地铁大跃进和城镇化，又可以“满血复活”了。

王思彤：此次房地产调控，至少有一个经验一个教训值得汲取。一个经验就是决策不一刀切，而是针对全国房地产表现分化明显的特点，因地制宜，一地一策，赋予各地灵活的处置权，从而保证了短期内非正常迅猛上涨的十几个大城市的房价得到有效抑制，同时又不影响房价不温不火的地区继续去库存。一个教训就是前期的去库存政策被简单化地应用到各个地区各个领域，包括那些房价已经很高，商品房存量并不太大的大城市，不恰当地出台了放开住房限购的政策，诱发了新一轮的房价上涨，不得不迅速出台急转直下的限购令，导致百姓对忽左忽右忽冷忽热忽上忽下的政策产生非议。

杜运苏：调控之后，难点在于如何引导资金流向，短时间内进入实体经济不是很现实，可以引入股市，抓住机会深化股市改革，在控制风险的前提下营造赚钱效应。如果资金进入汇市，人民币贬值压力上升，外储进一步下降，有可能形成恶性循环。

张晔：过于强调城镇化导致三、四线城市房地产库存大量增加，而同时一、二线城市住房供应短缺。由于中国人口不断涌向能够创造更多就业机会的一、二线大城市，故大城市化应该会慢慢成为社会共识，这也是我在2009年就提出的观点，随后合肥、南京、杭州等二线城市房价的大涨，也印证了这一点。在中国真实的城镇化率还很低的情况下，从整体而言，房价大幅下跌的可能不存在。至少从世界各国出现泡沫的情况看，大多是在局部出现了人口的下降或城镇化率已经达到很高的程度下出现的，中国还没到那个时候。

陈柳：中国靠农产品的剪刀差的原始积累搞工业化，靠土地拍卖的土地财政模式完成原始积累搞城镇化，这两种模式在历史上都有它的合理性，但都要转型。

陈建军：政治经济学的视角，在相当一段时间里，应该还会继续发展，房地产价格总体上来讲，还会稳步上升。探讨房地产价格的走向，以及讨论高层对房地产市场调控的目标，从大处讲，需从中国改革开放的制度创新角度来认识，中国改革开放的制度创新，说到底主要就是二点，第一点是加入国际分工体系；第二点是官企合作，房地产业的发展就是一个典型中国案例，它是中国改革开放进程中最大程度的整合了官产民三方精英利益的契合点，以及中央-地方关系稳定之锚，承担了中国经济发展主要责任的各级地方政府，正是通过房地产业发展，获得了他们发展地方经济和城市经济所需要的大部分资金，而房地产商通过和政府的合作获得了巨额利益和成长前景，房地产业的发展还受广大购房者们的支撑，这些购房者的多数，是中国改革开放的主要受益者和既得利益者，由此形成一个稳固的官企民铁三角，这种利益格局是发展其他任何产业所难以替代的。直到现在它还是中国经济发展和改革开放的社会基础，只是这样的发展模式，这样的制度架构是特定时代的产物，是否可持续依旧不确定。从另一个角度来讲，当前中国改革开放，以及今后的问题，也是在这两个方面：第一是如何在目前国际分工体系中，实现从打工仔向主导者地位转变；第二是如何改变传统官企合作的发展摸式，实现官商清晰的市场关系，这一点目前其实应该还是无解，这不是从经济学教科书中搬抄一下就能解决的。而在新的制度摸式沒有出现之前，房地产业作为现在中国经济发展的重要产业和官企民三方利益的压舱石的重要作用依旧不会弱化。任志强也就是因为看透这一点，所以他一再预言房地产价格不会下跌，因为只有稳步上升的房地产价格，才能推动房地产业及其相关产业的发展，才能为地方政府和房地产及关联企业，以及中国的改革开放的既得利益者带来了稳定的收益，也为现存地方政府和中央政府之间的权益安排提供持续稳定的基础。

王丰：中国房地产行业的独特生态和居民的思维方式，决定了这是一个不充分竞争的卖方市场，这与经过充分市场竞争的很多行业有本质不同；不充分竞争的卖方市场导致房价长期持续单边上涨，在运营成本和人力成本上对其他实体产业有明显的挤压效应；房地产行业的类金融属性与中国传统金融体系的陈旧畸形，决定了它在占有金融资源方面对其他实体产业有明显的挤压效应。

何雨：国有，是中国土地市场区别于其他经济体的基本国情之一。现在大家都在批土地财政，但如果土地不进行市场化定价，又能有什么好的定价方式呢？政府控制土地转让节奏，亦不过是政府运用市场规则，谋求利益最大化。现在为了控房价，对土地又设置涨停价，相当程度体现政府诚意。可我们只提出要毁灭土地财政，却不考虑土地财政是不可能毁灭的，因为土地国有，只要市场化定价，必然形成土地财政，充其量，又是像分税制改革一样，再次把这块盘子与中央分成，可如此必然加剧集权，让地方丧生自主性与积极性。因此我十分迷茫与困惑的问题是：土地财政妖魔化，究竟是真问题，还是假问题？如果是真问题，如何改革土地出让制度？能否把土地与财政进行切割与脱钩？

调控政策一方面是安抚民意；另一方面，也是控风险，因而是短期行为，寿命不会长。以南京的调控政策为例，几乎冻结了楼市流动性。在这个两年左右的调控期内，时间非常宝贵：一是要点燃实体经济以稳增长；二是货币政策要转向，收缩流动性，减轻汇市压力；三是要为资金寻找替代性栖身之所。这一时间窗口利用好的话，经济可能化危为安。否则，会形成多重危机叠加。

加杠杆与去库存不可兼得。去年底的中央经济工作会议，强调去库存是房地产业的优先目标。为了去库存，在居民端启动了加杠杆。现在风向已变，降杠杆成为优先目标。

岳中刚：即使调控，房地产市场也不容易下跌，可能会横盘一段时间。房市不同于股市，一方面由于房市流动性较差，大多炒房者加的杠杆在承受范围之内；另一方面，上涨的动力沒有消除，炒房者短期以租养房，长期观望态势。

王洪亮：住房需求可以分为刚需型、改善型和投机型。前两种需求者对住房的需求是长期的，不会短期通过买卖来扰动市场。而第三路需求者完全是投机，而且往往是大规模炒作来推动房价飙升，这种投机资金往往快进快出，对市场有很大扰动。2007年和2016年都是典型年份。房价在短期内飙升，会对企业和居民的生活构成重要影响，使企业的用地成本上升，经济预期改变，不利于经济健康发展和社会稳定。因此，这次严厉的调控是必须的和恰当的。

这次调控的影响可能有以下几个方面：（1）一、二线楼市可能会“速冻”，
成交量萎缩，价格可能存在粘性，暂时不会回落，交易者处于观望状态，在成交量连续下降6个月-12月后，价格应该会自然缓慢回落。三、四线楼市仍会出现大量库存难以消化，经济疲软可能性增大。（2）从2015年的“去库存”到2016年的“最严限购”政策，政策转向太大，企业预期被修改和扰动，企业投资意愿下降。企业观望实体经济是否健康发展，确认经济较活跃后，在用地成本下降时，增加投资。（3）房地产作为支柱产业的老路走不通，需要为经济寻求新的增长点，这可能是现代服务业，可能是传统行业与互联网技术的深度融合形成的新业态。（4）经济疲软倒逼制度改革，只有制度改革才能释放持久的健康的经济活力，化解中国经济发展的难题。

张建华：这些措施属于增量调整，不是存量调整，短期内的功效是抑制房价，估计被套者也不会担心，不会急于套现；长期影响可能仍然取决于经济形走势，因为转型比较难。

如果这次禁令维持时间长，会有套现行为。套出的资金可能有3个流向：出国，入股市，进入其他产业。如果限制出国，我估计会有后续政策出台，引导资金流向股市和其他产业，如果是这样，将有利于经济转型。当转型出现明朗趋势时，正是房产税推出之日，所以，在这之前，估计不会推出房产税。

田志刚：房产税的出台只是时间的问题，政府至少会从三个方面考量：（1）出台的时间节点。这取决于调控后房价的稳定程度、财政收入的需要（涉及到地方政府财力问题）、及税率等因素；（2）出台后的力度。房产税出台后，存量房的持有成本会增加，一方面会迫使一些投机者抛出房子，但更重要的是彻底打击了房价上涨的预期。政府对房地产税的效应可以通过税收要素设计来控制，如纳税人、税率，征税范围等设计，也许是温柔如绵羊的房地产税，也许是如恶狼般的房地产税，这取决于很多因素；（3）房地产税可能会涉及到地方税体系调整问题，特别是与土地有关的其他税种是否要重新布局。

孙军：房地产行业是目前中国经济系统中的最重要一环之一，涉及（1）土地财政、地方政府债务问题，（2）资本去处问题，（3）中央-地方的分税制改革问题。理论上，这次调整是史上最严调控，房价不应该下不去。但是要明白，调控非常规性手段，时间长了又会造成供不应求、投机的问题。

若房价降或稳住，地方政府的债务如何偿还，资本将向何处去？按说分税制改革可以缓解这个问题，但在经济下行、税收减少、老龄化、财政赤字不断增加等的情况下，新的税制改革恐怕地方政府获益也不会太多。不过地方政府债务短期可以由中央兜底，因此收入减少短期并不可怕。真正的问题在于，资金向何处去？这是问题的根本所在。若资金无新的领域可去，一是会造成汇率贬值，二是房价起死回生，三是经济崩盘。因此，目前与降房价同等重要的问题是，为资金寻找出口。

我认为出口，一是继续在房地产上打转，一、二线房产增收房产税，引导资金进入三、四线城市；二是改革股票市场、教育、医疗以及国有企业等，这几个是改革可以快速推进的点。

沈志强：首先，我不赞同刘老师所谓“有买必有卖，收支必相等”的原则，这是把房地产完全等同于投资品。从购买者的结构来看，还是有相当一部分人是刚需，当下仍然是消费品。而且，从交易过程来看，买房者普遍使用杠杆，从金融层面反映为货币创造，而卖房者、开发商获得现金。开发商的利润流入股市概率（比例）不会大，而获得现金的卖房者有再投资的需求。我认为没必要把调控楼市与解决市场资金出路一起来谈。前面提到房市存在大量的杠杆，一部分资金使用了杠杆进入楼市投机炒楼，导致房价虚高。那么降杠杆就是了，或者定向加息（对非刚需的房地产贷款利率提高），这都是针对性的政策。这一轮调控，我觉得是高层最关注的房地产调控，而非史上最严厉的调控，因为那些调控手段之前都用过。为什么之前的调控效果不好，原因在于货币超发，而带来的通胀，因此，即使在这样的政策下，房地产价格也不会大幅回落，因为货币还在超发。

骆祖春：1. 日本（1980-1990年代）和中国台湾（1980年代末—2000年）相继经历“货币升值—生产成本上涨—产业空心化—股市房市暴涨—股市房市暴跌”过程，中国发展也经历了相同的发展路径，2015年6月已经发生股市暴跌，只差了房市暴跌这一个环节就完成了全流程闭环，一旦发生，后果相当严重，至少是10年以上萧条回复期。中国经济社会转型关键期承担不了这个代价。中央必须调控，否则要犯关键性错误。

2. 吸取以往调控“一刀切”的问题，采取了分类调控方法，且对重点地区进行重点防范。但目前的调控方法，较以前并没有什么变化，无非是限贷、限购、限地价办法，带有短期性特征，没有改变房地产升值的社会预期。鉴于一、二线城市在全国跨越“中等收入陷阱”过程中的“火车头”作用，必须实现该类地区房地产市场健康发展，必须保证它们的整体及产业竞争力，根本性措施在于实施有选择性“房地产空置税”，将空置住宅由投资品转为租赁住房及市场上出售的次新房。有关该税种设置，前几年有大范围、深入探讨。避免新税种的立法局限性，可在现行的房产税下设置空置房税目，便于尽快实施。此外，稳妥推进一、二线库存商业地产转化为居民住宅进程，增加住宅供给，有效化解库存。

3. 房价走势可能三种前景（任泽平观点）：第一种是货币政策回归中性稳健，加强对贷款杠杆和土地投机的监管，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；第二种是继续实施衰退式货币宽松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高；第三种无论是主动的收紧货币（比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧）还是被动的收紧货币（比如美联储超预期加息，汇率贬值和资本流出压力增加），利率上升，房价面临调整压力。

4. 一、二线城市在本轮房地产价格暴涨中，获得了最大收益，有效地缓解了政府债务压力。保持城市的整体及产业竞争力、可持续发展能力，是地方政府的理性选择和执政的一个底限，在这一点上与中央期望相吻合，这是本轮宏观调控一个重要共识基础。为此，中央与省市要将此类地区发展压力减一减，减少这类地区重大基础设施建设的规模，释放其债务压力，创造一个休养生息的“窗口期”，是对中国长远发展有利的现实选择。


毛丰付：中国房地产目前主要有三个功能：社会功能、财政功能和金融功能，在不同的时期，每项功能在政治决策权衡中的权重不同。从高层看这次调控强调社会稳定和国家安全，特别是后者，应该与担心汇率稳定有关。历次调控已表明这种调控是治标不治本，这次与以往会不同吗，要看后续配套制度能否跟上。

高德鸿：这次房地产调控，一、二线房产投资短期内必然降温，甚至速冻，社会资本必然要找出路，有领导希望搞活三、四线房地产，问题是三、四线人口不增长，每家都有住房，房子已经过剩，搞活只能是吸引投资和投机资金进入，解放开发商，如果开发商再盖房子，房子又过剩，并且这只能拉动过剩的钢铁水泥，对经济结构改革没好处，不利于去产能，把资金引导到股市有利于国家经济结构改革，但是要坚决控制场外加杠杆，只需要引导自有资金和国家可控的透明的杠杆资金进入，从而产生结构型慢牛，促进经济结构转型！

刘根荣：从房地产行业史无前例的严厉调控措施，至少可以做如下的判断与推测：一是中央对一线以及少数二线城市房价的暴涨到了不可容忍的地步，并从政治稳定的大局要求坚决遏制房价过快增长趋势。二是通过放风IMF亚洲部建议出台房地产税可以看出，中央随时会使出备用杀手锏。三是中央对地方官员直接采取与房价增速有关的升迁绩效考核机制，遏制地方财政扩张冲动下的地价暴涨机制。

对调控政策的预期：可以短期内迅速抑制房价上涨趋势，遏制房产投机需求；但若调控政策持续作用时间长，就可能带来房地产行业的整体萎缩，进入行业萧条期。原因在于：房地产行业原本在三、四线城市已呈现疲软、过剩态势，原本准备进入一、二线城市的资金恐怕并不会在调控政策出台后进入三、四线城市，这样会可能导致房地产行业整体性下滑。从现实角度讲，这并非中央政府本意，因此可预见，调控政策不会超过两年。


伊道科：政府建了那么多的保障房、廉租房、安置房，大量空置，如何把这部分存量房源，引入居住市场，解决刚需居住问题，慢慢引导由单纯的买房向买房和租房并存的合理居住模式过渡。

孙国民：房地产税需要抑制转嫁功能，二手房市场也需要配套政策出台。一是需要增加房地产持有成本，对需要抛售的第二套或者第三套以上的住房，增加惩罚性增值税。二是第二套或者第三套房如果不卖，以后拆迁等按照原购买价补偿，不按市场价补偿。三是第三套以上的住房必须挂售全国统一的房地产交易平台作为房源售卖；四是对过高二手房收益进行干预，限价销售，否则抑制不住。

张金华：关于房地产提一点想法，抛砖引玉：房地产市场是受政府高度管制的。如果政府不希望房价下跌，极端情况可以采取不允许10年内的二手房卖出的政策，未来5年不挂牌住房用地等方式。与股市不同，政府调控房市能力相当强。同样不希望房价上涨也可以采取极端政策，如最近出台的调控。

房地产泡沫，最终从长周期来看其实就是房价的波动，建议房地产管理部门和研究部门做好下列工作：

（1）基于未来5-10年城市人口总量以及城市人口在不同规模城市的分布，要有对未来5-10年后房地产套数和面积的合理预计，包含老龄化的影响等。这样可以倒算政府可以增加挂牌的土地数量，以及土地财政收入等。这种工作中央和地方都要测算。

（2）对10年后房价的合理预计，也就是到底什么样范围的房价是合理的。房价收入比是重要指标，真实收入的统计，以及外来人口数量和收入的统计、未来房价水平对实体的拉动和阻碍作用有多大、这种影响会传导到哪些方面。

（3）目前的房价波动多少社会可以承受，尤其是向下波动。例如对超额货币的吸纳、对银行经营的影响。

刘晓昶：在本次房地产调控后，中国经济可能出现一段时间的空档期，在此空档期中，国人需要做些什么，来为中国经济重新启动做准备？在此过程中，我们需要学习发达国家先进的价值创造理念，学习人家怎么以长期回报理念做农业、做制造业和进行科研创新的。从日本德国的案例可以看到，高端的有机蔬菜需要多年的土壤保持，精密的机械仪器来自于严苛的规范要求，诺贝尔奖的获得也需要不断积累后的厚积薄发。未来中国的发展不仅仅是启动内需、发展国内市场，更多的依然需要深度加入全球产业价值链，在国际市场发挥作用。